高力香港分析2023年政府賣地 難達標宜加強規劃

高力香港總結2023年全年政府賣地成績，過去11個月，政府及一鐵一局共推出了九個項目。由年初至今，一共售出三幅住宅地，分別是荃灣寶豐路、堅尼地城西寧街和啟德第2A區2及3號地皮，以及一幅位於旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，成交價共涉逾132億港元。

多達六個項目流標

不過，其中有多達六個項目流標，包括三幅住宅官地（赤柱環角道、荃灣油柑頭及東涌第106B區），而一鐵一局分別推出位於小蠔灣的第一期發展項目、觀塘市中心第四及第五發展區項目第106B區，以及東涌東站亦相繼流標。

高力亞洲估價及諮詢服務行政董事周若瑜表示：「今年共有六幅土地流標，是本港土地供應史上，出現最多流標次數的一年。主要因為地產商投資大型發展項目面對不少壓力，包括住宅一手市場反應淡靜、地產商有不少貨尾單位積存、未來兩三年供應多、高息加重資金成本，以及某些地皮發展時間長，繼而增加風險因素，均減低發展商投標意欲。另一方面，息口持續高企，加上經濟復蘇步伐較預期慢，準買家的入巿心態仍然保守，估計明年樓價下調趨勢將持續，這亦會影響明年地價。」

高力香港的估價及諮詢服務主管鄭亥延亦指，現時地皮發展限制多、欠靈活性，也是令發展商出手更慬慎的原因之一：「以荃灣油柑頭首置上車盤地皮為例，根據銷售條件，買家必須建設政府設施，包括展能中心暨嚴重弱智人士宿舍，令建築成本與整個項目的總投資額不相符，入標地價再低也計不到有合理利潤，最終只收到一份標書，流標收場。這種綑綁式地皮發展將風險轉嫁發展商，大大減低其參與投地意欲，若未來仍多以這種模式推地，可預期流標情況將更普遍。」

宜加強配套規劃以刺激發展商投標意欲

高力香港研究部主管李婉茵補充指：「隨著未來有更多新市鎮地皮推出，新發展區的整體規劃及路線圖對吸引發展商參與至關重要。若當區欠缺基建及商業民生配套，發展商須承擔較大的投資風險，在充滿不確定性及高息環境下，發展商自然有較多顧慮。當局應著實審視如何平衡配套需要及增加投標誘因，同時正視賣地底價是否能反映市場現實的問題。」

高力香港的估價及諮詢服務主管鄭亥延也指出：「要令賣地底價更貼近市況，需考慮到發展時間、建造成本及相關風險因素。在樓價及土地價值下調的市況下，政府應以減低發展成本為目標，優化審批及建造程序，包括縮短土地出售後等待入伙紙與發出滿意紙的時間、減省建築圖則的瑣碎要求、放寬興建地庫停車場，以及只在合適的私人發展土地要求配置社福設施等，方能減輕發展商對建造成本上漲、發展時間延長而導致利息支出大增及風險提高等憂慮，刺激其發展意欲。」

本財政年度賣地收入料難以達標

隨著多幅地皮流標，高力香港預期政府全年賣地收入難以達標。高力香港研究部主管李婉茵表示：「原先2023/24財政年度的賣地收入目標約850億元，現僅售出兩幅地皮，大概有71億元收入，加上之前補地價收入約50億元，總收入共約121億元，僅佔全年賣地目標百分之14，可見餘下時間也難以達標。情況較上一個財政年度更嚴竣，當時最終只有約699億元收入，佔全年目標1,200億元約58%。」

對於政府公布本財政年度的賣地表中，仍有三幅地皮未推出市場，包括灣仔和金鐘兩塊商業地皮，以及元朗一塊三合一工業用地，她表示：「灣仔和金鐘長遠缺乏新的寫字樓供應，所以兩幅地皮仍具投資價值，惟面對高息環境持續，現時寫字樓空置率高企，再加上2025-2026年將增加近700萬呎樓面供應，實在沒迫切性在短期內再推商業地皮，否則很大機會再流標。政府應重新審視在現時市況下賣地表的優先次序，考慮將商業地最少推遲至下個財政年度才推出市場。至於元朗三合一工業用地，由於將用於容納棕地作業者，有利北部都會區收地程序，因此有需要優先處理，以加快該區規劃及發展。」