Colliers：香港零售市道展韌力 寫字樓租金穩步上揚

多元化專業服務與投資管理公司高力 (Colliers) 今天發佈《2023下半年房地產市場展望》報告。儘管經濟復甦速度遜於預期，影響香港上半年的投資交易量，但鑒於訪港內地遊客有增無減，中國企業亦不斷進駐，踏入2023年下半年，預計這些因素有助帶動韌力十足的零售業回勇，並提振市場對甲級寫字樓的需求。

高力香港研究部主管李婉茵說：「香港於2023年首季通關，房地產市場氣氛回暖，但由於環球需求疲弱，加上利率上漲，投資市場交易量於第二季創十九年來新低。然而，甲級寫字樓的租賃市場保持穩定，來自內地企業的租賃查詢量有所增加，而零售業則受惠於餐飲業的強勁表現而優於大市。我們相信這些趨勢將於2023 年下半年延續。」

寫字樓：九龍甲級寫字樓租金回升

雖然第一季寫字樓的查詢量和預約參觀有所增加，但第二季的增長勢頭放緩，導致甲級寫字樓整體空置率微升至 15.0%。受中環及金鐘租金調整的影響，整體甲級寫字樓租金進一步按季下調0.8%，跌至每月呎租55.4港元 。而九龍則在第二季略有復甦，尖沙咀租金按季微升1.5%。

高力香港商業物業服務主管顏慧萍表示：「預計租金將於2023年第四季回穩，更望受惠於來自內地企業以及保險及金融機構的租賃查詢而回復增長。同時，租金趨於穩定，加上有更多較優質寫字樓可供選擇，令業主之間的競爭加劇，租戶的議價能力因而增加。踏入下半年，若干因素可能會對某些子市場造成租金壓力，包括面積達約300萬平方呎的新增供應，還有及後將微升的空置率。我們預計甲級寫字樓租金將持平或錄得正增長，年度整體增幅為2%。」

零售物業：一線街舖租金首五個月上升3%

零售業總銷貨額於2023 年首五個月按年攀升21%，相當於 1,720 億港元。非香港居民陸續再度來港，尤以內地旅客居多。2023 年上半年的入境旅客超過 1,280 萬人次，為 2019 年上半年所錄得入境人次的37%。核心區一線街舖租金於2023年首五個月上升3.0%，但由於市場仍有潛在變數，主要品牌抱持觀望態度，相關租金與 2019 年第四季相比則下挫 29%。

除化妝品和醫藥品外，餐飲業及金融機構亦表現活躍，並進駐各個核心零售區。餐飲行業尤其持續展現韌力，2023 年第一季的食肆收益已超越 2019 年下半年的水平（受社會事件影響）。本地消費成為零售市場的主要動力，而重遊香港的內地旅客除續享購物樂之外，亦有望開拓體驗式旅遊新時代。

高力香港商舖服務主管吳凱寧說：「高力預計 2023 年下半年的復甦步伐將會加快，預測全年一線街舖租金將增長 8%。2023 年下半年及後的整體市況仍然樂觀，我們預計主要零售商將繼續擴充業務，新品牌亦將首次進駐香港，力求在市場分一杯羹。」

工業物業：第二季空置率跌至2.9%

儘管香港於3月份與中國內地通關，出口總額輕微增長，但全球整體經濟氣氛不佳，令工業企業（尤其是物流公司）在考慮擴充業務時更加審慎。儘管 2023 年首五個月累計出口總額較 2022 年同期下跌16.3%，但工業物業（包括一般工業物業和倉庫）的租金在 2023 年上半年保持穩定。由於新供應有限，大部分倉庫都成功租出，空置率由第一季的3.4% 下降至第二季的2.9%。由於企業在擴充業務方面仍持保守態度，傾向於降低成本而非擴充業務，2023年上半年錄得的租賃交易約有一半是續租，僅20% 為新租約。

高力香港工業物業服務主管陳彪說：「展望未來，預計下半年工業物業續租將繼續是市場的主調。按年租金變化預測保持不變，即一般工業物業增幅為2%，倉庫則維持穩定。我們預計冷藏倉庫將成為工業領域的一大亮點。冷藏倉庫供應有限，加上規格要求與其他工業物業有別，所需開設時間較長，因此這是值得業主繼續考慮進軍的市場。」

投資市場：低迷狀態至2023年底

第二季投資市場表現大幅回落，加息令成交額創下十九年新低，跌至27億港元，令大部分投資者保持謹慎態度，而於二月份通關後，賣家的叫價強硬。因此，2023年上半年僅錄得 28 筆交易，交易金額為 121 億港元。

由於買賣價差擴大，用家及內地資本成為第二季買家的主要來源，後者共錄得5宗大額交易（金額超過12億港元）。 由於一般工業物業和一線街商舖按季下跌，第二季的資本價值疲軟。雖然價格調整令資本化率略有改善，但仍明顯低於利率。投資者正在物色回報率至少為4%的資產，儘管在大多數情況下，只有銀主盤才能提供達此收益回報。

投資市場料持續處於低迷狀態至2023年底。投資總額預計跌至350億港元（按年跌50%），遠低於高力於2023年初預測的750億港元。寫字樓和工業領域的資本價值預計會下降，皆因借貸成本增加，導致投資者期望更高的資本化率以抵消額外的支出。

高力香港資本市場及投資服務聯席主管翟聰說：「受中國內地經濟低迷及美聯儲下半年預期加息影響，料投資者於未來數個月將保持審慎態度。此外，由於銀主盤收益回報較高，仍然備受追捧。此外，隨著酒店整體入住率及每間可出租客房收入於2023年5月回復接近社會運動前的水平，旅遊業逐漸復甦，加上政府推出人才招聘計劃，酒店業前景樂觀，亦有潛力改建成學生宿舍和其他共居設施。」

住宅：中小型私人住宅樓價升1%至4%

高力亞洲估價及諮詢服務執行董事周若瑜說：「雖然上半年樓價錄得增長，但下半年或會有下跌趨勢，高力修訂全年中小型私人住宅樓價，預測按年升幅為1%至4%。二手樓價會逐漸調整，務求更貼近市價以速成交易。與此同時，儘管香港正值第二、三季的移民高峰期，但鑒於港府積極招納各地人材，有望增加置業需求。」